こんにちは、コーセーアールイーです。
不動産投資で所得税・住民税が節税できることをご存知でしょうか。その仕組みを簡単に説明すると、不動産投資によって発生した会計上の赤字を確定申告時に他の所得と合算することで、課税所得を抑え節税するというものです。しかし、このような説明だけでは少々分かりづらいかもしれません。今回は、サンプルケースを用いて「節税になる仕組み」を詳しく説明したいと思います。

■確定申告とは

 

 

 

不動産投資が節税につながる理由を理解するうえで、まず押さえておきたいのが「確定申告」です。確定申告とは、1年間に得た所得と、それに応じて納める税金を計算し、税務署に申告する手続きのことです。
一般的な会社員の場合、給与所得の税金は会社が計算（年末調整）して源泉徴収され完結します。一方、不動産投資を行うと「不動産所得」が発生するため、自ら計算して確定申告をする必要があります。不動産所得は、家賃収入から建物の減価償却費（建物の取得費を耐用年数に応じ、分割して費用計上すること）、ローン金利、管理費や固定資産税などの必要経費を差し引いて計算されます。ここでポイントとなるのが、会計上、不動産所得が赤字になるケースです。減価償却費のように実際の支出を伴わない経費があるため、実質的には手元にお金が残っていても、所得としては赤字になることがあります。この不動産所得の赤字は、給与所得など他の所得と合算する「損益通算」によって、全体の課税所得を減らすことができます。その結果、所得税や住民税が軽減され、節税につながるのです。

《損益通算》は、同じ年に発生した利益と損失を相殺することができる制度です。これにより、最終的に納める税金の額を軽減することが可能になります。

 

■サンプルケースでみる節税の仕組み

 

つぎに、実際の確定申告事例を通して節税の仕組みをご説明します。（※数字は全て概算となります）

≪サンプルケース≫
年収：6,500,000円
物件価格：20,000,000円
賃料：月額75,000円（年間900,000円）
返済額：月額70,000円（団体信用生命保険料込）
固定費：委託料/月額3,000円・管理費/月額5,000円・修繕積立金/月額2,000円

下図【不動産投資を始める前】は、源泉徴収によって支払っている所得税額となります。

 

【不動産投資を始める前】

 

次に、下図【不動産投資を始めた後】は、所有する投資用マンションで発生した不動産所得の赤字分を損益通算することで節税できた所得税額となります。（サンプルは一例です。同じ年収であっても家族構成など諸条件によって所得税額が異なります。）

【不動産投資を始めた後】
年収：7,400,000円（給与収入＋不動産収入）
不動産所得：マイナス1,000,000円（家賃収入900,000円－必要経費1,900,000円）
所得税：130,000円

 

 

 

両図を比較することで、不動産投資が節税になる仕組みがお分かりいただけると思います。不動産所得で発生した会計上の赤字分を損益通算することで所得税を節税することができています。
次に重要なポイントになるのが不動産所得の赤字額です。この会計上の赤字がどのように算出されているのかを下図【不動産所得の収支内訳】で説明します。

 

 

必要経費の内訳をみると、建物の減価償却費は実際の出費はないものの会計上の赤字が発生しているということです。ただし、必要経費額は購入当初に一番大きくなりやすいという特徴がありますますので、ご注意ください。

 

 

 

 

■住民税も節税できる

 

住民税は前年の課税所得をもとに計算されるため、所得税と同様に節税が可能です。住民税は原則として一律10％で計算されるため、課税所得を減額できればその1割分の住民税を軽減できることになります。このように、不動産投資は家賃収入を得ながら、損益通算や減価償却費、経費計上などで不動産所得が赤字の場合に所得税や住民税の節税につながる資産運用方法なのです。

「税金が高い」と感じながらも、具体的な対策が分からないまま悩んでいませんか。年収が上がれば税金はあがるものだと諦めてしまう方も少なくないようです。もしかしたら、不動産投資を活用することで節税に関するお悩みを解消できるかもしれません。「自分の場合でも節税になるのか」「どのくらい税金が変わるのか」といったご質問も是非お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

 

今回は営業担当の木本さんにお話を伺いました！