こんにちは、コーセーアールイーです。
「人生100年時代」といわれる昨今、長い人生を楽しく豊かに過ごすため、将来に向けた資産形成の重要性が増しています。なかでも、比較的安定していながら大きな資産を作ることができる不動産投資が注目されています。不動産投資はローンを組んで始める方がほとんどですが、どのくらいの年収が必要なのでしょうか。今回は、「不動産投資を始めるのに必要な年収」についてお話ししたいと思います。

■不動産投資を始めるのに必要な年収は？

 

• 投資ローンの融資を受ける場合、金融機関によってローンの審査基準は異なりますが、一般的に年収、勤続年数、雇用形態、返済比率などが審査の対象となります。借入金額にもよりますが、ローン審査が通る目安は年収400万円以上といわれています。
  
  投資ローンの融資限度額は、年収の7～10倍です。したがって、年収400万円の場合、最大で4000万円まで借入れが可能ということになります。
  
  しかし、既存の借入がある場合や、金融機関によっては審査が通らないケースも考えられます。また、融資を受けられたとしても、空室時のローン返済や設備故障など突発的な出費に備え、計画的な資金形成が必要になります。

■不動産投資のメリットを享受しやすい年収は？

 

不動産投資のメリットのひとつに節税が挙げられますが、税率が高くなる年収500万円以上の方が不動産投資による節税効果を実感しやすいといわれています。通常、本業の所得を基準に、所得税・住民税が課税されるのですが、不動産投資を行うことで発生した赤字を本業の所得と合算（これを損益通算といいます）することで所得総額が抑えられ、所得税・住民税が節税できるのです。
この赤字をつくる大きな要素のひとつが「減価償却」という仕組みです。
建物は年数とともに価値が下がっていくため、その分を毎年少しずつ経費として計上することができます。実際にはお金が出ていかなくても、「帳簿上の経費」として扱えるため、赤字にすることが可能になります。
このような減価償却費のほかにも、経費として計上できるものは以下の通りです。

≪不動産投資で経費にできる項目（※全て不動産投資事業に関する費用のみ）≫
・投資ローンの利息部分（建物部分）
・管理費
・公租公課（印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税）
・通信費
・修繕費
・保険料

・広告宣伝費
・交通費（物件視察等）


このように、経費化できる項目が数多くあるので、会計上の赤字が発生しやすいというのも不動産投資の特徴です。この節税効果は年収が高いほどより大きくなるため、年収1000万円以上になると、複数の投資用マンションを購入し、資産形成している方が多いです。

■不動産投資が向いている人の特徴

 

では、不動産投資が向いている人はどのような人なのでしょうか。いくつか特徴をご紹介します。

（1）若い世代の方
　・ローン返済期間を長期間にできる
　・定年までにローンを完済できて、家賃収入を副収入にすることができる

（2）仕事が忙しい方
　・賃貸管理業務を委託することができるので本業に影響しない

 

（3）安定した収入がある方
　・会社員や公務員など安定した収入がある方は、融資が通りやすいため不動産投資を始めやすい

 

以上のような方にとって、不動産投資は相性が良く続けやすい資産運用といえます。
老後資金の形成だけでなく、相続対策や生命保険の代わりなど、様々な目的にあわせて不動産投資を始めることができます。もちろんメリットばかりではなく、空室のリスクなどのデメリットもあります。不動産投資を詳しく知りたいという方はお気軽にお問い合わせください。メリット・デメリットをお伝えしたうえで分かりやすくご説明させていただきます。