こんにちは、コーセーアールイーです。
安定収入の確保や老後資産の形成、節税対策などさまざまな理由から、不動産投資に興味を持つ人が増えています。そして、そのような投資への期待感につけ込み、高額なお金をだまし取ろうとする不動産投資詐欺も後を絶ちません。不動産投資を検討している方のなかには、騙されそうで怖いと感じている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、「不動産投資詐欺の事例と詐欺に遭わないために気を付けること」についてお話ししたいと思います。

■ケース①「価値・相場の虚偽」

 

不動産投資において注意すべき詐欺のひとつが、相場よりも大幅に高い価格で物件を売りつけられるケースです。
これは、物件の価値や地域の相場を偽って伝えることで、実際の市場価格よりも高額で購入させ、買主に損失を与える手口です。

例えば、本来の市場価値が2,000万円程度の物件を3,000万円で販売するといったケースがこれに該当します。このような差額分が、実質的に騙し取られているとも言えます。

この手口が巧妙に見える背景には、「想定家賃収入」が関係しています。
不動産投資では、家賃収入から導き出す利回りによって物件価格の妥当性を判断することが多いため、実際の賃料相場よりも高い金額で貸せるように見せかければ、物件価格を不自然に吊り上げても一見正当性があるように見えてしまいます。

このような詐欺を避けるには、販売会社から提示された想定賃料だけで判断せず、実際に同エリア・同規模の類似物件の家賃募集価格や過去の成約データを調べることが大切です。相場と大きなズレがあるときは、査定根拠を疑ってみることも大事です。

•  

■ケース②「収支シミュレーションの偽装」

 

収支シミュレーションは、不動産投資によって得られるリターンや想定されるリスクを把握する、投資判断の大きな指針となります。この収支シミュレーションを偽装し、買主が正しく判断できない状況で契約する詐欺行為です。具体的には、将来の家賃下落や空室リスク、リフォーム・設備交換費用などを十分に考慮せず、楽観的な収益予測のみを提示することで、実際とはかけ離れた高い利回りを期待させる手口です。なかには、経費項目を偽るなどによって、高い節税効果があるように見せかけるケースもあります。

その結果、後から「支出が想定より多い」「期待していたほど節税できなかった」などの後悔に直面し、売却も難しく、出口戦略に苦しむことにもつながります。

このような収支シミュレーションの偽装は専門的な知識がなければ見抜くのは難しいでしょう。対策としては、複数の収支シミュレーションを作成してもらうことです。『理想・現実・厳しめ』のように異なる条件のシミュレーションを比較することで、それぞれの特徴や傾向を把握することができます。これによって、より客観的な視点で評価できるようになるため、偽装による違和感に気付く可能性が高まると思います。

 

■ケース③「断定的判断の提供」

 

「断定的判断の提供」とは、宅地建物取引業について禁止されている行為の一つで、「必ず儲かる」「絶対に損はしない」などと断定的な表現を用いて、利益を生じることが確実であると誤解させる行為のことです。
不動産投資に限らず、投資に「必ず」や「絶対」はありません。冷静な時であれば「こんな言葉に引っかかるわけがない」と思われるかもしれません。しかし、「物件の周辺で再開発が計画されています。過去の事例から考えると、必ず賃料は上昇します」などといわれると真実味が増してきて信じてしまう方もいるでしょう。
このようなトラブルを避けるためにも、いいことばかりを強調する営業のセールストークを鵜呑みにすることは危険です。投資にはメリット・デメリットの両方があり、必ず利益をだせるということはありません。メリットだけを伝えてくる営業には、リスクなどデメリットについての説明を求めましょう。デメリットをしっかりと説明しない営業から購入するのは避けた方が良いでしょう。

 

■詐欺被害に遭わないために気を付けること

 

 

上記で不動産投資詐欺について3つの事例をご紹介しましたが、他にも数多くの事例があります。時代とともに新しい手口が次々と現れてくることにも注意しなければなりません。ここからは、詐欺の手口が変わったとしても、被害に遭わないよう気を付けて欲しいことを4つお伝えします。

 

1）「自分は大丈夫」と思わない

警視庁の調査によると、被害に遭った方の約9割が「（どちらかといえば）自分は被害に遭わないと思っていた」と回答（平成30年「オレオレ詐欺被害者等調査」）しているそうです。自分は大丈夫という慢心は心に隙をつくります。そして、詐欺師はその隙を見逃しません。自分は騙されているかもと疑ってみる冷静さが重要です。

 

2）すぐに決断せず、持ち帰って冷静に検討する

詐欺の手口で共通するのは「急かす」「不安をあおる」ことです。今日決断すれば間に合うなどと相手を急かし、冷静に考えられない状況をつくりだすことで騙そうとします。このような場合はその場で決断せず一旦持ち帰り、じっくりと検討してみましょう。

 

3）基礎知識を身につける

不動産投資には、日常的に使わない専門用語がたくさん出てきます。分からないことを調べたり、投資の仕組みを学んだりすることは大変ではありますが、何の知識も無く投資を始めることは危険です。最低限の基礎知識を身につけるだけでも、詐欺被害から身を守ることにつながるかもしれません。

 

4）不動産会社の信頼性を調べる

不動産会社の信頼性を調べることも重要です。営業年数や供給実績などはネットで簡単に調べることができます。また、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で行政処分歴を確認することもできます。

 

 

代表的な詐欺の手口を知ることで、被害に遭わないための予備知識を身に付けることができます。また、不動産投資や相場に関する知識をつけることで、甘い言葉や都合のよい話に惑わされる可能性も低くなります。本記事をご活用いただき、安全な資産形成の第一歩を目指してください。

 

今回は営業担当の穴井さんにお話を伺いました！