こんにちは、コーセーアールイーです。
将来への備えや経済的な安定を求める人を中心に、投資への関心が高まっています。なかでも不動産投資は、比較的安定したリターンが望める投資として注目を集めています。一方、他の投資商品にはない特徴を有するため、初めての方は不安に感じることもあるようです。実際、初めて不動産投資を始める方から色々なご相談をいただきます。今回は、「不動産投資を始める人が気になっていること」についてお話ししたいと思います。これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

■相談①『不動産投資のメリットって何？』

 

 

不動産投資には、他の投資商品には無いさまざまなメリットがあります。その一部をご紹介します。

 

1） 少ない自己資金から始められる

金融機関からの借入れによって不動産を取得するため、高額な自己資金を必要としません。ただし、金融機関の融資審査を通過することが条件となります。

 

2） レバレッジ効果

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな投資効果をあげることを指します。金融機関の融資を活用して自己資金の何倍もの資金を運用することができるので、大きな収益を得られる可能性が高まります。

 

3） 生命保険・がん保険の代わりになる

投資マンションを購入する際、一般的には金融機関でローンを組み、「団体信用生命保険（団信）」に加入します。団信は、投資ローン契約者が死亡や高度障害などになった場合に、ローン残高に相当する保険金がおりて借入残高が0円になる保険です。また、がん特約を付けると、がんと診断された場合でも保険金が支払われます。

 

4） 私的年金になる

入居者がいる限り毎月安定した家賃収入が見込め、ローン完済後は月々の家賃を私的年金として受け取ることができます。

 

5） 所得税・住民税の節税になる

不動産所得で赤字が生じた場合に、給与所得など他の所得金額から差し引いて控除する「損益通算」が適用できます。これによって課税所得が下がり、住民税や所得税の節税が期待できます。特に、不動産投資を始める初年度は経費が大きくなりやすく、不動産所得が赤字になる可能性が高いため、税金を減らせる可能性も高くなります。

 

6） 相続税対策になる

現金や預貯金を相続するよりも不動産で相続すると、相続税評価額が低くなり、相続税を抑えることができます。さらに、同じ不動産でも賃貸用不動産は評価額が低くなりやすく、相続税を抑えられるというメリットがあります。

 

7） 手間がかからない

入居者募集やクレーム対応、滞納督促などマンションの賃貸管理業務を不動産会社に委託できます。そのため本業の仕事に集中しながら、安定した副収入を得ることができます。

 

このように、資産の増加を目指せるだけでなく、さまざまなメリットを享受できる点が高い評価につながっており、20代から不動産投資を始める方が増えています。

 

■相談②『空室になったらどうする？』

 

不動産投資を始める方が最も気にされているのは、「空室のリスク」かもしれません。物件に入居者がいないと家賃収入は０円になります。空室が続くと、ローン返済などの支出がオーナー様の負担となり、収支が悪化してしまいます。リスクを回避するには、空室になりやすい物件を避けること。では空室になりやすい物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

 

【空室になりやすい物件の特徴】
・賃料が周辺相場よりも高額に設定されている物件
・共用部の清掃や管理が行き届いていない物件
・駅までの距離が遠く、利便施設の充実度が低い物件

 

これらの条件に該当すると、空室になりやすい物件といえます。上記の対策として、周辺相場に合った賃料の設定や、建物管理がしっかりしたマンション選びが考えられます。ただし、最寄り駅までの距離や周辺施設の充実度は改善できるものではありませんので、不動産の購入時に、物件の立地条件をしっかりと確認することが重要になります。具体的には、都心へのアクセス性が高く駅まで徒歩10分以内の物件、徒歩圏内にスーパーやコンビニのような生活利便施設が充実している物件が理想的です。
また、不動産購入の際に、空室リスクの対策として有効な「家賃保証」を利用できるか確認するとよいでしょう。たとえば、弊社では「家賃保証システム（一括借り上げ）」を提供しています。万が一長期的に空室が発生しても、家賃収入が保証（相場家賃の約90％を補填）されるので、安定した不動産投資を実現できます。

 

■相談③『金利が上昇したらどうなるの？』

 

金利上昇が不動産投資に与える影響も気になるところだと思います。
現在、国内のインフレ継続を背景に、日銀の利上げ観測が強まっています。金利が上昇すると、ローン返済額が上昇し、借入コストも増加します。とはいえ、いまだ低金利が続く状況なので、多くの方が固定金利よりも変動金利を選択するのではないでしょうか。そこで、変動金利を利用する際に備えておくべき対策を二つご紹介します。

 

1） 返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑える

借入れ後、返済期間を短縮することは可能ですが、延長することはできません。返済期間を短くしてしまうと、金利上昇の影響を受けやすくなります。返済期間はなるべく長期に設定し、ゆとりある返済計画をたてましょう。

2） 「5年ルール」と「125％ルール」が適用される金融機関から借入れる

「5年ルール」とは、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないというもの。「125％ルール」とは、6年目以降も急激な負担増を防ぐため、返済額が前回の1.25倍までしか増えないというもの。これらのルールが適用されることで、金利上昇の影響を緩和することができます。

先述したような内容をはじめ、不動産投資に関する知識がないまま始めてしまうと、重要な判断を誤ってしまうかもしれません。不動産投資の仕組みやメリット・デメリットなどの基礎知識を身につけた上で始めることをおすすめします。また、信頼できる不動産会社を見極め、ご自身に合った物件や金融機関選びなどについてサポートしてもらうことをおすすめします。弊社では、ご購入後も賃貸管理、売却や税務相談と幅広くお手伝いさせていただいております。ぜひ気軽にお問い合わせください。

 

今回は営業担当の山田さんにお話を伺いました！