こんにちは、コーセーアールイーです。

「始めたいけれど、なんとなく怖い」「失敗したらどうしよう」。不動産投資に対して、否定的なイメージを持っている方は少なくないようです。様々な情報が飛び交うなかで、慎重になるのは当然のことです。ただ、大切なのはリスクをただ恐れるのではなく正しく知ることではないでしょうか。今回は、「不動産投資のメリットとデメリット」を客観的な視点で、お話ししたいと思います。

■不動産投資とは

 

不動産投資とは、所有する不動産を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。物件の種類は一棟マンション、区分マンション、アパート、戸建て、駐車場などさまざまです。
なかでも不動産投資が初めての方に多く選ばれているのが、マンションを一部屋単位で所有する「区分マンション投資」です。一棟マンションや一棟アパートへの投資と比べてリスクが抑えられ、20代から取り組みやすい投資として注目されています。それでは、不動産投資の主なメリットをご紹介します。

メリット（１）少額の自己資金でOK
不動産投資には多額の自己資金が必要と思われがちですが、実際には金融機関の融資（投資ローン）を活用するのが一般的です。物件価格の全額を借り入れるフルローンを利用すれば、自己資金を大きく抑えてスタートできます。なお、購入時に必要な手付金（10万円程度）を融資実行後に返金されるようにすると、最終的な自己資金は実質ゼロになります。このように、少ない自己資金で大きな資産を動かせる「レバレッジ効果」は不動産投資ならではの強みです。自己資金だけで運用する場合と比べて、より大きな投資効果を生み出せる可能性があります。

 

メリット（2）老後の備えとなる私的年金
公的年金への不安が続く中、不動産投資を「私的年金」として活用する考え方が注目されています。最大のポイントは、入居者の家賃収入でローンを返済していく仕組み。現役時代に資産を築き、退職までにローンを完済できれば、その後は毎月の家賃がそのまま収入源となります。「老後にいくら必要？」という不安を、「毎月〇万円の家賃収入を得る」という具体的な目標に変えられる点が魅力といえます（※収入額はローンの返済計画や物件の状況によって異なります）。さらに、不動産投資単独でなく、NISAなど他の投資と組み合わせることで、より安定した資産形成が期待できます。

メリット（3）万が一の生命保険代わり
投資ローンを組む際、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっています。万が一、ローン契約者が死亡や高度障害状態になった場合、残りのローン残高に相当する保険金が支払われ、借入残高が0円になります。ローン残債が無くなった不動産はそのままご家族に遺すことができ、毎月の家賃収入という形で家族を支え続けることもできます。金融機関によっては、三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）など幅広いリスクをカバーする団信を提供しているケースも。不動産投資は資産形成の方法であると同時に、家族を守る備えにもなり得るのです。

 

メリット（4）節税効果
不動産投資には、節税効果という側面もあります。減価償却費などを計上することで不動産所得が帳簿上の赤字になった際、給与所得と合算（損益通算）することで、所得税・住民税の節税につながる場合があります。※節税効果は所得の状況や物件によって異なります。詳しくはお気軽にご相談ください。

 

 

メリット（5）インフレに強い実物資産
インフレ（物価上昇）が進むと現金や預金の価値は目減りしていきます。一方、不動産は実物資産であるため、物価の上昇に連動して資産価値が保たれやすいという特性があります。現金のまま持ち続けることへの不安がある方にとって、不動産は資産を守る手段にもなり得ます。

 

■知っておきたいデメリット（リスク）

 

不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットもあります。これらをあらかじめ正しく理解することが、失敗を防ぐ第一歩になります。

 

デメリット（1） 空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入が入ってこないため、空室リスクは不動産投資において特に意識すべきリスクのひとつです。ただし、物件選びによってリスクを抑えることが可能です。駅近・利便性の高いエリアや、再開発が進むエリアなど需要の見込める立地を選ぶこと、そして価格だけで判断せず、立地・間取り・設備などを入居者目線で選定することも重要になります。
また、万が一空室が長期化した場合に備え、「家賃保証（一括借り上げ）」を提供している不動産会社もあります。保証賃料が相場より低めに設定される場合や、契約条件によって見直しが行われるケースもあるため、内容をしっかり確認したうえで活用することをおすすめします。
※コーセーアールイーでは相場家賃90％を保証しています。詳細は係員までお尋ねください。

 

デメリット（2） 金利上昇リスク
変動金利の投資ローンを利用している場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増え、手取り収益に影響する可能性があります。ただし、不動産投資では家賃収入をもとに返済を行うため、急激に家計へ大きな負担がかかるケースばかりではありません。また、多くの金融機関では「5年ルール」や「125％ルール」が設けられており、返済額の急激な上昇を抑える仕組みがあります。そのため、重要なのは「現在の金利だけを前提にしないこと」です。例えば、将来的な金利上昇を想定した返済シミュレーションを事前に行い、無理のない借入計画を立てることで、リスクを抑えた運用につながります。

【※変動金利の主なルール 】
・５年ルール：金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない
・125％ルール：返済額の上昇幅を従来の125％までに抑える

 

デメリット（3） 家賃下落のリスク
長期にわたる空室や物件の老朽化によって、家賃の見直しが必要になる場合があります。家賃が下がれば利回りも悪化するため、事前に備えておくことが大切です。例えば、余裕を持った資産運用を実現するために最初から1％ずつの家賃下落を見込んだ厳しいシミュレーションで収支が回るかを確認すること。そして、天神・博多などの都心部へのアクセスが良いエリアや、天神ビッグバンのような再開発が進むエリアなど、将来的にも賃貸需要が見込める立地を選ぶことも重要です。この「収支予測」と「立地選定」を丁寧に行うことが、リスクを抑える不動産投資につながります。

 

 

■知っておきたいデメリット（リスク）

 

 

今回は営業担当の佐藤さんにお話を伺いました！

 

【よくあるご質問】

Q. 不動産投資はお金持ちしかできないのでは？
そのようなイメージを持たれる方もいますが、実際には会社員や公務員の方が金融機関の融資を活用して始めるケースがほとんどです。自己資金を大きく抑えてスタートできる場合もあり、20代・30代から始める方も少なくありません。不動産投資は、まとまった資金がある方だけのものではなく、将来の資産形成の手段として幅広い世代の方に選ばれています。

 

Q. 空室になったらローンの支払いはどうなるのですか？
A. 空室期間中は家賃収入が入らないため、自己資金から返済する必要があります。ただし、駅近や需要の高いエリアの物件を選ぶことや、家賃保証制度を活用することでリスクを軽減できます。購入前に余裕を持った収支計画を立てることも大切です。

 

Q. NISAやiDeCoと比べて不動産投資の特徴は何ですか？
A. NISAやiDeCoは金融商品への投資ですが、不動産投資は実物資産を活用した資産形成です。また、融資を利用できるため少ない自己資金で始められることや、団体信用生命保険による保障効果があることも特徴です。それぞれにメリットがあるため、組み合わせて活用する方も増えています。

 

【コーセーアールイーについて】
コーセーアールイーは、福岡を中心に投資用コンパクトマンション・ファミリーマンション「グランフォーレ」シリーズを展開する東証スタンダード上場企業です。物件のご提案から融資のご相談、購入後の賃貸管理、売却までワンストップでサポートしています。