不動産投資に「住宅ローン」は使える？「不動産投資ローン」との3つの違い

資産運用 2026.08.12

不動産投資に「住宅ローン」は使える？「不動産投資ローン」との3つの違い

こんにちは、コーセーアールイーです。
「不動産投資を始めたいけれど、住宅ローンは使えるのだろうか？」資産形成を考え始めたとき、このような疑問を抱く方は少なくありません。しかし、住宅ローンを不動産投資に利用することは認められておらず、目的を偽って借り入れた場合には、一括返済を求められる可能性もあります。では、なぜ住宅ローンは投資目的で利用できないのでしょうか。また、不動産投資ローンとはどのような違いがあるのでしょうか。今回は、両者の違いを3つのポイントに絞って解説します。

■ポイント（１）融資の「目的」が違う

住宅ローンと不動産投資ローンの違いを理解するうえで、まず押さえておきたいのが「何のためにお金を借りるのか」という点です。住宅ローンは、契約者本人や家族が暮らすための住宅を購入する際に利用する融資です。住まいの取得を後押しする目的から、住宅ローン控除をはじめとした税制上の優遇措置が設けられており、金利も比較的低く抑えられています。
一方、不動産投資ローンは、賃貸物件を購入して家賃収入を得るための融資です。金融機関は、物件から生まれる収益を前提に審査を行うため、住宅ローンとは性質が大きく異なります。
そのため、自宅購入向けである住宅ローンを投資用物件の購入に利用することは認められていません。もし利用目的を偽って融資を受けたことが判明した場合は、契約違反とみなされ、一括返済を求められるケースもあります。

■ポイント（２）金利と借入可能額など「融資条件」が違う

目的が異なるため、当然ながら金利や借りられる金額といった条件も大きく異なります。

【金利の目安】住宅ローンは1%前後、不動産投資ローンは3%近く
2026年6月現在の変動金利の水準
・住宅ローンの金利：1%前後が目安
・不動産投資ローンの金利：一般的には住宅ローンより高く、2〜4％程度となるケースが多い
　※金融機関や物件、ご契約者の属性などにより異なります

【借入可能額の目安】住宅ローンは年収の7倍前後、不動産投資ローンは8〜10倍程度
借り入れ総額の基準にも違いがあります。住宅ローンは申込者の給与収入が返済原資となるため、一般的に「年収の7倍前後」が一つの目安となります。一方、不動産投資ローンは、申込者の収入に加えて「購入する物件から得られる家賃収入」も返済の原資として考慮されます。そのため、物件の収益性やご契約者の属性によっては、年収の8倍～10倍程度の融資を受けられるケースもあります。

■ポイント（３）融資の「審査基準」が違う

3つ目の違いは、金融機関が融資を判断する際に重視するポイントです。
住宅ローンの審査では、申込者本人の返済能力が中心になります。年収、勤務先の安定性、勤続年数、信用情報、家族構成などをもとに、「毎月の返済を続けられるか」が審査されます。
一方、不動産投資ローンでは申込者の属性に加えて、購入する物件そのものも詳しく審査されます。銀行が確認するのは、物件にどれくらいの資産価値があり、安定した家賃収入を見込めるかという点です。例えば、想定している家賃が周辺相場とかけ離れていないか、空室になりにくい立地か、将来も一定の需要が見込めるか、といった点までチェックされます。家賃収入がローン返済の重要な原資になるため、物件の収益性が低いと判断されれば、希望額どおりの融資を受けられないこともあります。このように、住宅ローンが「人」を中心に審査するのに対し、不動産投資ローンは「人」と「物件」の両方を審査します。そのため、不動産投資ローンの方が審査項目も多く、慎重に判断される傾向があります。

■ポイント（３）融資の「審査基準」が違う

マイホームと不動産投資の両方を考えている方が気になるのが「どちらのローンを先に組むか」だと思います。個人の年収（属性）によって影響の度合いが異なります。特に年収400万円前後の方で、直近1年以内などにマイホームを買うと決めている場合は、先に住宅ローンを組むことをおすすめします。先に投資用ローンで融資枠を使ってしまうと、住宅ローンの借入限度額が制限されてしまう可能性があるためです。一方で、年収が高い方や既存借入が少ない方の場合は、先に投資ローンを組んでも住宅ローンに大きな影響が出ないケースもあります。

融資対象となる不動産の収益性やご契約者の年収、またライフプランのタイミングなどによって最適な順番が変わります。マイホームと不動産投資のどちらを優先するべきかは、年収やライフプラン、将来設計によって異なります。ご自身に合った進め方を知りたい方は、お気軽にご相談ください。お客様のライフプランに合わせてご提案いたします。