こんにちは、コーセーアールイーです。

物価や建築コストの上昇を背景に、不動産価格は全国的に高い水準が続いています。そのため、投資用マンションを購入する際も「将来いくらで売れるか」を重視する方が増えています。不動産投資というと、毎月の家賃収入をイメージする方が多いかもしれません。しかし、購入時より高く売却できれば、売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。また、換金しやすい資産を持っておくという意味でも、リセールバリューは見逃せないポイントです。さらに、リセールバリューは短期売却を前提とする投資家だけの話ではありません。長期保有を考えている場合でも、資産価値が維持されやすい物件は、空室リスクを抑えやすいだけでなく、売却する際にも買い手が見つかりやすいというメリットがあります。そこで今回は、将来も価値が落ちにくい「リセールバリューが高いマンション」に共通する特徴を解説します。

■リセールバリューとは

 

リセールバリューとは、簡単にいえば「買った時の価格に対して、将来いくらで売れるか」を示す考え方です。たとえば2,000万円で購入した物件が2,600万円で売却できた場合、購入時の価格を100％とするとリセールバリューは130％となります。すぐに売却する予定がない方にとっても、リセールバリューを意識することには大きな意味があります。実際には、長く安定した家賃収入が期待できる物件ほど、売却時にも高く評価される傾向があるためです。また、転勤やライフプランの変化などで売却が必要になった場合でも、リセールバリューの高い物件は買い手が見つかりやすく、有利な条件で売却できる可能性があります。それでは、リセールバリューが高い物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

■特徴①　家賃水準を維持しやすい

 

リセールバリューを考えるうえで重要なのは、「将来にわたって家賃水準を維持しやすいか」という点です。投資マンションは、「その物件が将来どれだけ安定した家賃収入を生み続けられるか」という収益性が価格に大きく影響します。つまり、投資用マンションは、家賃収入などの収益性に応じて査定価格が決まるため、安定した家賃収入が期待できる物件ほど高く評価される傾向があります。実際に福岡市内の中央区「六本松」では、地下鉄七隈線の延伸や駅前再開発の影響で、購入後数年で家賃が上昇したことにより、売却時に（※）200万円の売却益（キャピタルゲイン）を手にしたオーナー様の事例も出ております。こうした将来性を見込めるエリアを開発・再開発の初期段階で見極めることが、リセールバリューを高める鍵となります。
※売却益は購入条件・市場環境・売却時期などにより異なります。

家賃水準を維持しやすい物件を見極めるポイントは以下の2点です。
（１）購入時の家賃設定が適正であること： 新築（購入）当初から相場より高すぎる家賃で募集されている物件は、それ以上家賃を上げるのが難しく、むしろ下落リスクがあります。適正な家賃設定あるいは割安な価格で供給されている物件が狙い目といえます。

（２）持続的な再開発エリアであること： 一過性の開発ではなく、数年〜十数年単位で進む長期的な街づくりの中心地、または主要都心部へのアクセスが良い駅近・地下鉄沿線エリアは、人口が集中し続けるため強い需要を維持できます。

 

■特徴②　新築もしくは比較的築浅の物件

 

2つ目の特徴は、物件の築年数です。将来、物件を売却される際、次の買い手（投資家）が金融機関から「良い条件でローンを組めるかどうか」が、売りやすさを大きく左右します。もし売却益（キャピタルゲイン）を重視する場合は、目安として築10年前後までの物件は選択肢の一つになります。
中古マンションの場合は、築年数だけでなく、立地や管理状態、将来の需要なども含めて判断することが大切です。築年数が進むと、金融機関によっては融資期間が短くなる場合があり、買い手の選択肢が限られることがあります。その結果、売却価格や売却までの期間に影響するケースもあるため、価格だけで判断せず、将来の資産価値も踏まえて物件を選ぶことが重要です。

 

■特徴③　資産価値を維持する「建物の管理体制」

 

グランフォーレ千早プレミア/福岡市/2019年竣工

 

3つ目の特徴は建物管理の質です。不動産は建物である以上、年数とともに経年劣化します。しかし、適切なメンテナンスがされているかどうかで、10年後の見た目や設備状態に差が生まれます。綺麗で清潔に維持されているマンションは、入居者からも選ばれやすいため高い入居率を保持できます。一方で、ゴミ置き場が荒れているような管理の行き届いていない物件は、入居者が付きにくく、入居率を維持するために家賃を下げざるを得なくなります。「家賃が下がる＝売却価格が下がる」を意味するため、管理の悪さはリセールバリューの下落に直結するといえるのです。管理体制は資産価値の維持に大きく関わります。コーセーアールイーでは販売後の管理まで一貫して行っていますが、それは建物の状態や入居状況を継続的に把握し、オーナー様が保有する資産価値維持につなげるためです。売却の相談を受ける中で感じるのは、管理状態の良い物件ほど買い手が付きやすいということです。そのため、物件を選ぶ際は物件価格だけでなく、どの会社が管理を担当するのかも確認しておくことをおすすめしています。

このように「リセールバリューが高いマンションの特徴」は、将来にわたって安定的に家賃収入が期待できる物件の特徴と共通することがお分かりいただけたかと思います。「売却の予定がないからリセールバリューは関係ない」と思わず、購入時からこの視点を持って選ぶことは、空室リスクを減らすうえでも重要な視点といえるでしょう。しかし、家賃上昇の可能性やエリアの将来性、適切な売却タイミングなどを個人で判断するのは難しい部分もあります。コーセーアールイーでは、購入時の物件選定から、自社グループによる手厚い管理、将来の最適な売却（出口戦略）のタイミングまで、お客様の資産形成を一貫してサポートする体制を整えています。「物件購入を検討しているエリアに将来性はあるのか」「今のうちに売却を視野に入れるべきか」など、不動産投資に関する疑問や不安があれば、お気軽にご相談ください。

 

 

今回は営業担当の山田さんにお話を伺いました！

 

【よくあるご質問】

Q．不動産投資で、購入した物件を高く売るのに最適なタイミングはいつですか？

1. Ａ．税制上は、購入から5年を超えて売却すると長期譲渡所得となり、売却益にかかる税率が軽減されます。ただし、最適な売却時期は物件の状況や市場環境によって異なるため、総合的に判断することが重要です。

 

1. Ｑ．売却するときは、どのような費用や手数料がかかりますか？
2. Ａ．主に以下の費用が発生します。
    ① ローンの「一括返済手数料」： 売却代金でローンの残債をすべて精算する際、金融機関に支払う手数料です。
    ② 登記費用： 物件の所有権移転や、ローンの抵当権を抹消するための司法書士費用などです。
    ③ 税金（譲渡所得税）： 不動産を売却して利益（売却益）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
    ④ 仲介手数料：不動産会社を通じて買い手を探してもらう（仲介）場合の手数料
   ※コーセーアールイーでは、オーナー様から直接買い取りをするケースもございます。この場合、仲介会社を通さないため仲介手数料はかかりません。その分、売却にかかる費用を抑えられるほか、手続きの負担も少なく、スムーズに売却できるケースがあります。購入時に「将来、直接買い取りの相談もできる会社かどうか」を確認しておくことも、重要な出口戦略の一つといえます。

 

【コーセーアールイーについて】

コーセーアールイーは、福岡を中心に投資用コンパクトマンション・ファミリーマンション「グランフォーレ」シリーズを展開する東証スタンダード上場企業です。物件のご提案から融資のご相談、購入後の賃貸管理、売却までワンストップでサポートしています。